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Vivienda

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TEXTOS DE REFERENCIA

Por orden de aparición. [La Red Ciudadana-PartidoX nunca parte de cero. El siguiente texto programático se ha elaborado a partir de los textos de referencia a continuación indicados, que han sido posteriormente enmendados por la ciudadanía, como puedes ver aquí.]

[1] – Uno de los Manifiestos de las asambleas por el derecho a la vivienda. 2006 (con una breve actualización al final).
[2] – ILP Plataforma de Afectados por la Hipoteca
ILP para la regulación de la dación en pago, paralización de desahucios y alquiler social
Modificación de la legislación hipotecaria.
[3] – Informe Observatori DESC
Informe elaborado a partir de la Misión Oficial en el Estado español del Relator Especial de Naciones Unidas para el derecho a la vivienda adecuada.
Establece 10 recomendaciones sobre el derecho de vivienda en el Estado Español, respaldando las propuestas en el texto.

Índice


 

1. DEMANDAS BÁSICAS

El objetivo general es que se haga efectivo el derecho a una vivienda digna, y los objetivos concretos son que se erradique la especulación y que la vivienda salga al mercado, recuperando así su verdadera y legítima función social.

CONSTATAMOS la hipocresía y la ambigüedad de los poderes políticos que durante décadas han estado legislando en contra de este derecho, haciendo que la vivienda pase a ser un bien de inversión, una pura mercadería acaparada ferozmente por los grandes poderes económicos.

DENUNCIAMOS que no existe estado del bienestar cuando gran parte de la población vive en situación de precariedad laboral y está directamente excluida del acceso a la vivienda, o bien tienen hipotecas inamortizables o alquileres desorbitados que ponen sus vidas en una situación de precariedad de forma permanente.

EXIGIMOS voluntad política y compromiso para legislar en este sentido, y más aún porque estas leyes se apliquen de forma efectiva (creando reglamentos pertinentes e interpelando a quien tenga competencias en cada materia). Hacen falta medidas urgentes y directas.

ESTAS MEDIDAS SON:

1. Participación ciudadana. Creación de Consejos de Ciudad abiertos y vinculantes en materia de vivienda y aprobación vía referéndum de los planes urbanísticos. A tal fin siempre que sea necesario se constituirán equipos pluridisciplinares de análisis, asesoramiento, con capacidad técnica y legal bajo control ciudadano y con la participación de usuarios para la redacción de planes y proyectos, y cualesquiera documentos pertinentes en relación con la vivienda. Serán dependientes de dichos Consejos y financiados por la Administración pública.

– Asegurar la participación efectiva e informada de todos los afectados por procesos de reforma urbanística, respetar sus derechos procesales y garantizarles, en caso de necesidad, el derecho a un realojo en condiciones razonables y, como mínimo, en condiciones similares a las preexistentes.

2. Transparencia. Elaboración de un verdadero censo de viviendas vacías que incluya la obra nueva finalizada y la que esté en desuso continuado, y de un listado único de demandas de vivienda. Ambas listas serían accesibles a la ciudadanía.

En otros países se realiza un estudio exhaustivo del parque de viviendas vacante, poniendo especial atención en su ubicación, en las causas que podrían justificar su falta de uso, y en las consecuencias del abandono de esta parte del stock. Debido a la importancia del problema, este análisis se lleva a cabo periódicamente.

Establecer las garantías para el debido proceso y la prioridad de los colectivos más vulnerables en la adjudicación de ayudas públicas o de vivienda protegida, así como el

establecimiento de los mecanismos necesarios para evitar toda forma de discriminación.

3. Potenciación del alquiler social (vinculado al sueldo) con la reforma integral de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

Destinar de forma preferente los recursos públicos a formas de tenencia en la vivienda que garanticen seguridad y gastos soportables, como el alquiler social, la cesión de uso o el usufructo frente al régimen de propiedad.

Es necesaria la diversificación en la forma de acceso a la vivienda. Y, entre las nuevas formas de propiedad, regular el modelo de cooperativas en que se adquiere una participación con derecho a uso de la vivienda por un valor mucho menor y que se puede vender en el mercado.

Evitar los desalojos originados por razones económicas y sancionar severamente las que pretenden forzarlos de manera ilegítima, como el acoso inmobiliario. Ningún desalojo deberá conducir a una situación de falta de techo, y el Estado deberá intervenir para garanizar los derechos de ambas partes cuando una de las dos se encuentre en situaciones límites que afecten a sus derechos básicos de una vida digna.

4. Creación de un Parque de Viviendas Público con precios sociales a partir de la requisación de los pisos que lleven más de un año vacíos (como se hace en otros países europeos) priorizando los pertenecientes a bancos, promotores y grandes propietarios. Despenalización de la ocupación de los espacios vacios.

El inmenso fondo de viviendas que tiene ahora el SAREB, el banco malo que reagrupa todo el parque inmobiliario de los bancos que han especulado en los años de la burbuja inmobiliaria, es la oportunidad histórica para que se exija que todo ello pase a conformar un parque público de viviendas. Lo hemos rescatado con nuestro dinero.

Es posible articular una oferta de vivienda asequible lo suficientemente variada en tamaño y diseño como para asegurar que se adapte a las necesidades reales de la persona o unidad adjudicataria.

5. Medidas fiscales. Como está indicado en nuestro Plan de Emergencia para Salir de la Crisis es necesario cambiar la política de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) para gravar más a los propietarios de viviendas sin uso, en tramos progresivos: cuantos más metros cuadrados de viviendas se posean, mayor deberá ser la contribución.

Al mismo tiempo, se ha de eliminar el IBI para las personas que tienen vivienda para su uso (primera y segunda vivienda, según la renta y metros cuadrados).

Estos mismos criterios se deben usar para los terrenos en desuso.

Este gravamen será limitado en caso de que las viviendas sean puestas a disposición de bolsas de alquiler social.

Se aplicarán medidas particularmente desincentivadoras sobre las grandes inversiones de capital extranjero con finalidad especulativa y se abogará la acutal ley que las facilita por medio de la mejora de los trámites de nacionalidad.

Medidas de prevención y sancionadoras a los usos anti-sociales de la propiedad urbana, como el incumplimiento injustificado de los deberes de rehabilitación o el abandono de inmuebles con fines especulativos.

6. Reforma de la Ley del Suelo para preservar los suelos públicos y la edificación de vivienda protegida y de bienes comunes.

Vincular de manera progresiva la generalización del derecho a la vivienda a un modelo alternativo de desarrollo que dé prioridad, además de a la movilización de vivienda vacía, a la rehabilitación, a la conservación de espacios naturales, a la recuperación de suelo público y a la gestión sostenible de los recursos.

Producir indicadores actualizados y mecanismos de registro e inspección que permitan identificar situaciones graves de vulneración del derecho a la vivienda así como los responsables de dichas vulneraciones.

En un contexto de emergencia habitacional como el español, la participación en la definición de las políticas de vivienda no puede reducirse a los mecanismos preestablecidos por las instituciones.

Y las iniciativas con respaldo mayoritario de los ciudadanos como es el caso en materia hipotecaria son el punto de partida para una reforma en este aspecto.

7. Reforma de la Ley Hipotecaria. La cuantía de la hipoteca estará regulada por ley y esta cantidad se calculará en proporción al valor catastral y el sueldo mínimo interprofesional. En ningún caso la duración podrá superar los 15 años.

Después de la acción ciudadana empezada por @opeuribor que descubre la manipulación del Euribor, se deben blindar las referencias al tipo de interés.

En materia hipotecaria, en la actual situación de emergencia hacemos referencia a:


2. PROPOSICIÓN DE LEY DE REGULACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO, DE PARALIZACIÓN DE LOS DESAHUCIOS Y DE ALQUILER SOCIAL.

El crecimiento económico español de los últimos años ha ido estrechamente ligado a la construcción de viviendas y al impulso de la propiedad privada como principal régimen de tenencia. Para alcanzar este objetivo, las entidades bancarias, estimuladas por la ausencia de controles públicos, incentivaron la concesión abusiva de créditos hipotecarios.

El estancamiento de los salarios, el vertiginoso aumento del precio de la vivienda, la ausencia de viviendas de alquiler, unos tipos de interés en mínimos históricos, así como una deficiente supervisión por parte del Banco de España, reconocida por la propia Comisión Europea, empujaron a decenas de miles de familias a endeudarse. Para poder acceder a una vivienda las familias contrajeron hipotecas de hasta 40 años comprometiendo en muchos casos más del 50% de sus ingresos. En muchas ocasiones, además, las hipotecas se concedieron por un importe superior al 80% del valor de tasación, lo que supone una exposición desmesurada al riesgo.

Como resultado de esta situación la principal causa de endeudamiento de las familias en el estado español es el crédito hipotecario. Este endeudamiento de las familias respecto a las rentas disponibles ocupa los primeros puestos del ranking internacional. Este sobreendeudamiento se ha producido especialmente durante los últimos años. La proporción entre renta y endeudamiento ha crecido desde el 45% en el año 1995 o del 76,7% en 2001 hasta sobrepasar el 140% en 2008.

El estancamiento del modelo de crecimiento económico, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis financiera y económica han dejado unas altísimas tasas de desempleo. La disminución de ingresos hace que muchos hogares que no puedan afrontar el pago de la hipoteca. Cuando esto ocurre el ordenamiento español prevé un procedimiento de ejecución hipotecaria que comporta no sólo la pérdida de la vivienda habitual, sino también la posibilidad de que se embarguen los salarios y otros bienes presentes y futuros.

Concretamente, la regulación actual implica que la entidad bancaria pueda adjudicarse la vivienda por tan sólo el 50% del valor de tasación y seguir exigiendo a la familia el monto restante, más los intereses generados y los gastos del procedimiento judicial. De tal manera que las personas que padecen un proceso de ejecución hipotecaria no sólo pierden sus viviendas habituales, sino que en muchas ocasiones, además, se quedan con buena parte de la deuda, con una condena de por vida que las excluye definitivamente de cualquier circuito financiero o crediticio.

Desde 2007, hasta el 2010, el número de ejecuciones hipotecarias se ha situado en 271.570. La evolución ha tenido un crecimiento exponencial: los datos de 2010 multiplican por cuatro las ejecuciones hipotecarias realizadas en 2007.

La supuesta autonomía privada en la contratación de créditos hipotecarios se ha visto claramente desvirtuada. El presunto equilibrio entre entidades financieras y familias ha desaparecido. La igualdad se ha convertido en desequilibrio. Por este motivo las personas con hipotecas objetivamente inasumibles necesitan el establecimiento de mecanismos de ayuda, protección y resolución a fin de garantizar una cobertura suficiente de sus necesidades básicas y de sus derechos constitucionalmente reconocidos.

Es necesario articular una solución que libere a las familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos hipotecarios.

Un Gobierno consciente de la cuota de responsabilidad de las entidades financieras y de las propias administraciones públicas en lo ocurrido no debería dudar en colocar el derecho a la vivienda de las personas susceptibles de ser desalojadas por encima de los beneficios de la banca. En realidad, una medida como la dación en pago es tan sólo un paso en la lucha para frenar la cultura especulativa que ha conducido a la situación actual. A su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas de la necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico, social y personal de las familias.

En coherencia con esta propuesta se regula la paralización de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias, proponiéndose la conversión de la vivienda adjudicada por la entidad financiera en un alquiler social a favor del ocupante, con unos importes de renta situados en el 30% de los ingresos del arrendatario.

Estas propuestas, además, están en la línea de las observaciones que la Unión Europea ha efectuado para prevenir los problemas de sobreendeudamiento y para que el acceso al crédito se haga de forma responsable. Supondría hacer efectivo el derecho del deudor de buena fe, en sede hipotecaria, a rehacer su vida económica, y equiparar así la normativa española a la del entorno europeo, donde están previstos diversos

procedimientos, bien administrativos, bien judiciales, para afrontar las situaciones de insolvencia de personas físicas.

 
Articulado:


2.1. Artículo 1. Dación en pago en la ejecución hipotecaria.

1. Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil:

4. “Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”

2. Se da nueva redacción al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, no se podrá iniciar la ejecución dineraria.”

2.2. Artículo 2.- Paralización de los desahucios y alquiler social.

1.- Se añade un nuevo artículo, 675.bis, a la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“1. No se podrá acordar el lanzamiento del inmueble en el seno de la ejecución hipotecaria cuando se trate de la vivienda habitual del ejecutado y cuando el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a su voluntad.

2. El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de 5 años desde la fecha de la adjudicación.

3. El importe de la renta mensual del arrendamiento no podrá ser superior al 30% de los ingresos mensuales del arrendatario.”


3. Artículo 3. Aplicación retroactiva

A los procesos de ejecución hipotecaria tramitados de acuerdo con lo establecido en el Capítulo V del Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los que el bien hipotecado sea la vivienda habitual del deudor, si no se ha celebrado la subasta en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, les será de aplicación lo establecido en los artículos 693.4 y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En los procesos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual en los que se haya celebrado subasta en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, el ejecutante no podrá pedir que se despache la ejecución dineraria. En caso de que ya se hubiese iniciado la ejecución dineraria en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminada la ejecución, quedando extinguida la deuda principal, junto con los intereses y costas.


Leyes a derogar

  • Reforma de la Ley de Financiación de partidos políticos que asegure la absoluta transparencia y la desvinculación total con el sector inmobiliario.
  •  

  • Nueva ley de Haciendas locales que impida a las administraciones públicas financiarse a través de los patrimonios públicos de suelo o convenios urbanísticos y que por lo tanto, articule medios de financiación alternativos.
  •  

  • Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
  • 4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.
     

  • Nueva redacción al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, no se podrá iniciar la ejecución dineraria.”
  •  

  • Se añade un nuevo artículo, 675.bis, a la Ley de Enjuiciamiento Civil:

    1. No se podrá acordar el lanzamiento del inmueble en el seno de la ejecución hipotecaria cuando se trate de la vivienda habitual del ejecutado y cuando el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a su voluntad.

    2. El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de 5 años desde la fecha de la adjudicación.

    3. El importe de la renta mensual del arrendamiento no podrá ser superior al 30% de los ingresos mensuales del arrendatario.